Покупка недвижимости на этапе строительства на Кипре

Коротко

• До подписания проверьте: разрешение на планировку и строительство, завершённые проекты застройщика, титул на участок и ипотеку на нём.
• Зарегистрируйте договор в Земельном кадастре в течение 6 месяцев после подписания по Закону 81(I)/2011. Это стоит 50 € и блокирует любую другую продажу или залог вашей квартиры.
• Платите поэтапно по ходу строительства, лучше всего с банковской гарантией или через эскроу. Закон не требует ни того, ни другого, поэтому прописывайте это в договоре.
• Работайте со своим юристом, а не с юристом застройщика.
• Решите вопрос НДС до первого платежа: 5% или 19%, и как выставляются счета по взносам, пока ваше заявление рассматривается.

Риски

• Задержка. Сроки сдвигаются. Если в договоре нет твёрдой даты передачи и штрафа за просрочку, рычагов у вас мало.
• Банкротство застройщика. Если застройщик становится неплатёжеспособным посреди стройки, покупатели без гарантии могут оказаться в положении необеспеченных кредиторов.
• Ипотека на участке. Зарегистрированная ипотека банка на участок имеет приоритет перед более поздними правами. Чтобы получить титул, вашу квартиру нужно освободить от неё.
• Отступления от разрешений. Если готовое здание отличается от разрешений, Сертификат окончательного одобрения задерживается, а вместе с ним и ваш титул.
• Изменения в проекте. Планировки, спецификация и отделка, описанные расплывчато, могут поменяться.
• Правила меняются, пока вы ждёте. С 1 сентября 2026 года изменилось определение нового здания для НДС, а в сентябре 2026 года правительство готовило ограничения на покупку недвижимости гражданами стран вне ЕС. Спросите юриста, как изменения повлияют на ваш договор.

Проверки до подписания

Разрешения на планировку и строительство

Попросите разрешение на планировку и разрешение на строительство с номерами и датами. Покупка до выдачи разрешения на строительство рискованнее; кроме того, от дат разрешений зависит, какие правила НДС применяются. Ваш юрист сверит показанные вам планы с утверждёнными чертежами.

Репутация застройщика

Посмотрите, что застройщик уже построил. Спросите, у каких его домов есть Сертификат окончательного одобрения и отдельные титулы, и поговорите с теми, кто там купил. Юрист может проверить компанию в Реестре компаний, а также наличие судебных дел и обременений.

Титул и ипотека застройщика

Выписка Земельного кадастра по участку показывает собственника, ипотеку и уже зарегистрированные договоры. Если участок в залоге, попросите письменное обязательство банка освободить вашу квартиру после оплаты. Для договоров, подписанных с 12 декабря 2023 года, Закон 132(I)/2023 обязывает продавца прикладывать свежую выписку и устанавливает порядок освобождения заложенного объекта: если банк подписал декларацию типа A, после оплаты 95% цены на указанный счёт он обязан снять залог с вашей квартиры. См. титул на недвижимость на Кипре.

Банковская гарантия

Кипрский закон не обязывает застройщиков гарантировать платежи покупателей. Банковская гарантия на задаток и взносы до передачи объекта — самая сильная защита, которую можно запросить. Одни застройщики её дают, другие нет.

Регистрация договора (Закон 81(I)/2011)

Закон о продаже земли (исполнение в натуре) 81(I)/2011 защищает покупателя, пока титула ещё нет. После регистрации договора в районном отделении Земельного кадастра:

• Квартиру нельзя продать или заложить кому-либо ещё без вашего согласия.
• После оплаты вы можете потребовать через суд принудительной передачи объекта — это и есть «исполнение в натуре».
• Если участок в залоге, вы можете платить взносы напрямую банку-кредитору, чтобы он освободил вашу квартиру.
• Зарегистрируйте договор в течение 6 месяцев после подписания. Это стоит 50 €, а договоры, подписанные с 1 января 2026 года, больше не облагаются гербовым сбором.

Регистрация договора не делает вас зарегистрированным собственником. Титул выдаётся после завершения стройки, получения Сертификата окончательного одобрения и раздела здания на объекты. Весь процесс — в гиде как купить недвижимость, шаг за шагом.

Этапы оплаты и эскроу

В договоре на стадии строительства обычно предусмотрены задаток при бронировании, платёж при подписании, взносы на этапах строительства — каркас, стены, отделка — и остаток при передаче. Этапы и суммы обсуждаются.

• Привязывайте каждый платёж к проверяемому этапу, а не к дате. Можно договориться, что каждый этап подтверждает независимый архитектор.
• Эскроу законом не требуется. Можно договориться, что платежи поступают на эскроу-счёт или на клиентский счёт вашего юриста и выплачиваются по достижении этапов.
• Оставьте часть цены до передачи объекта или до выдачи титула.
• Укажите крайний срок, после которого вы вправе расторгнуть договор и вернуть уплаченное с процентами.
• Платите банковским переводом из-за рубежа и сохраняйте все квитанции. Они пригодятся для ПМЖ, если вы будете его оформлять.

Когда решается вопрос НДС 5%

Новое жильё облагается НДС 19% или 5% на льготную часть, если это будет ваше основное жильё: см. НДС: 5% или 19%. При покупке на этапе строительства важны сроки:

• От дат разрешений зависит режим. Для проектов, где разрешение на планировку запрошено после 31 октября 2023 года, действуют лимиты 130 м² и 350 000 €. Для более старых проектов можно было применить прежнее правило 200 м², если заявление подано вовремя: срок истёк 15 июня 2026 года, а для части задержек по вине градостроительных органов продлён до 31 декабря 2026 года.
• Заявление подаётся через портал Tax For All. Закон позволяет подать декларацию в течение 12 месяцев после вступления во владение, но лучше подать раньше: пока ставка не утверждена, застройщик может начислять 19% на каждый взнос.
• Пропишите это в договоре. Укажите, из какой ставки исходит цена, как выставляются счета по взносам, пока заявление рассматривается, и как будет возвращена разница.
• Рассчитывайте на 10 лет. Если вы продадите, сдадите жильё или перестанете в нём жить раньше, придётся вернуть разницу за оставшиеся годы.

Независимый юрист

Ваш юрист должен представлять только вас. При покупке на этапе строительства он проверяет разрешения, выписку из кадастра и обязательство банка, согласует график платежей, гарантию и штрафы, регистрирует договор, получает разрешение на покупку для граждан стран вне ЕС и подаёт заявление на НДС. Услуги юриста входят в расходы на покупку недвижимости.

Покупка у Oniro на этапе строительства

Каждый договор Oniro регистрируется в Земельном кадастре после подписания, а номера разрешений и выписку по участку мы передаём вашему юристу до подписания. В Aegea Views разрешение на планировку запрошено до изменений ноября 2023 года, поэтому все десять квартир подпадают под НДС 5% как основное жильё.