НДС на недвижимость на Кипре: 5% или 19%

Коротко

• 19% — стандартная ставка на новое жильё от застройщика.
• 5% применяется к первым 130 м² и первым 350 000 € жилья, которое станет вашим основным местом проживания, если весь объект не больше 190 м² и стоит не дороже 475 000 €.
• Без НДС — вторичное жильё, в котором уже жили. Вместо НДС платится пошлина Земельного кадастра: см. расходы при покупке недвижимости на Кипре.

Кто может получить НДС 5%

Льготную ставку сузил Закон 42(I)/2023, действующий с 16 июня 2023 года. Для объекта, разрешение на планирование которого запрошено после 31 октября 2023 года, должны выполняться все условия:

• Вы — физическое лицо и покупаете или строите жильё как основное и постоянное место проживания на Кипре. Подать заявку могут киприоты, граждане ЕС и граждане стран вне ЕС.
• Строительная площадь — не более 190 м², общая стоимость — не более 475 000 €. При превышении любого лимита вся цена облагается по 19%.
• В этих пределах 5% применяется к первым 130 м² и первым 350 000 €.
• Вы живёте в этом жилье 10 лет. Если раньше (продаёте, сдаёте или снова используете льготу для другого жилья), в течение 30 дней уведомляете Налогового комиссара и доплачиваете разницу между 5% и 19% за оставшиеся годы.
• Заявка подаётся через портал Налогового департамента Tax For All (TFA) — с 27 мая 2024 года это единственный способ. Сначала нужен налоговый номер (TIN).

Для двух групп условия мягче: покупатель с инвалидностью может получить 5% на первые 190 м², а для семей с более чем тремя детьми лимиты площади увеличиваются на 15 м² за каждого следующего ребёнка. Второе жильё, дом для отдыха и жильё для сдачи облагаются по 19%.

Как рассчитывается доля 5% и 19%

Сначала проверьте два потолка: больше 190 м² или дороже 475 000 € — 19% на всё. Если ниже, по 5% облагаются первые 350 000 € цены, уменьшенные в пропорции 130 к площади, если жильё больше 130 м². Остаток цены облагается по 19%.

Вторичное жильё и правило 18 месяцев (с 1 сентября 2026 года)

НДС взимается при первой продаже нового здания. Два постановления от 27 февраля 2026 года (K.D.P. 102/2026 и 103/2026) изменили понятие «нового» с 1 сентября 2026 года:

• Здание считается новым, пока оно не использовалось систематически не менее 18 месяцев: в нём жил владелец, его сдавали или использовали иначе.
• Прежний пятилетний срок отменён. Пустующее жильё может считаться новым для НДС сколь угодно долго, поэтому застройщик, продающий неиспользованную квартиру через годы после завершения, по-прежнему начисляет НДС.
• После первого заселения продажа не облагается НДС, а покупатель платит пошлину Земельного кадастра.

Те же постановления позволяют жилью, проданному до истечения 18 месяцев, по-прежнему получить 5%, если покупатель выполняет остальные условия.

Старые проекты: переходное правило 200 м²

Проекты, по которым разрешение на планирование запрошено или выдано до 31 октября 2023 года, могли применять старое правило: 5% на первые 200 м² без лимита стоимости. Закон 109(I)/2026 установил срок подачи таких деклараций до 15 июня 2026 года и разрешил Налоговому комиссару рассматривать поздние заявки до 31 декабря 2026 года, если задержка вызвана органами планирования. Если вы покупаете в старом проекте, до подписания запросите у застройщика даты разрешений на планирование и строительство.

Дома Oniro и ставка 5%

Все десять квартир Aegea Views в Агиос-Афанасиосе, Лимассол, подпадают под ставку 5% при покупке как основного жилья, при соблюдении условий выше. Разрешение на планирование проекта запрошено до 31 октября 2023 года, поэтому применяется прежнее правило: 5% на первые 200 м² основного жилья без лимита стоимости. На странице каждой квартиры цена указана на этой основе.