Αγορά ακινήτου επί σχεδίω στην Κύπρο

Με λίγα λόγια

• Ελέγξτε πριν υπογράψετε: πολεοδομική άδεια και άδεια οικοδομής, τα έργα που έχει ολοκληρώσει ο κατασκευαστής, τον τίτλο του οικοπέδου και τυχόν υποθήκη.
• Καταθέστε το πωλητήριο στο Κτηματολόγιο εντός 6 μηνών από την υπογραφή, με βάση τον Νόμο 81(I)/2011. Κοστίζει 50 € και εμποδίζει κάθε άλλη πώληση ή επιβάρυνση της μονάδας σας.
• Πληρώστε σε στάδια που συνδέονται με την κατασκευή, ιδανικά με τραπεζική εγγύηση ή μέσω escrow. Ο νόμος δεν απαιτεί κανένα από τα δύο, οπότε ζητήστε τα στο συμβόλαιο.
• Έχετε δικό σας δικηγόρο, όχι του κατασκευαστή.
• Ξεκαθαρίστε τον ΦΠΑ πριν την πρώτη πληρωμή: αν ισχύει 5% ή 19%, και πώς τιμολογούνται οι δόσεις όσο εξετάζεται η αίτησή σας.

Οι κίνδυνοι

• Καθυστέρηση. Η ολοκλήρωση αργεί. Χωρίς σταθερή ημερομηνία παράδοσης και ρήτρα ποινής στο συμβόλαιο, έχετε λίγα περιθώρια.
• Ο κατασκευαστής καταρρέει. Αν ο κατασκευαστής γίνει αφερέγγυος στη μέση του έργου, οι αγοραστές χωρίς εγγύηση μπορεί να βρεθούν ως ανεξασφάλιστοι πιστωτές.
• Υποθήκη στο οικόπεδο. Η εγγεγραμμένη υποθήκη μιας τράπεζας στο οικόπεδο προηγείται των μεταγενέστερων δικαιωμάτων. Η μονάδα σας πρέπει να αποδεσμευτεί από αυτήν για να πάρετε τίτλο.
• Κατασκευή εκτός αδειών. Αν το τελικό κτίριο διαφέρει από τις άδειες, το Πιστοποιητικό Τελικής Έγκρισης καθυστερεί, και μαζί ο τίτλος σας.
• Αλλαγές στο σπίτι. Κατόψεις, προδιαγραφές και τελειώματα που περιγράφονται αόριστα μπορεί να αλλάξουν.
• Οι κανόνες αλλάζουν όσο περιμένετε. Ο ορισμός του νέου κτιρίου για σκοπούς ΦΠΑ άλλαξε την 1η Σεπτεμβρίου 2026, και τον Σεπτέμβριο του 2026 η κυβέρνηση ετοίμαζε περιορισμούς στις αγορές ακινήτων από πολίτες εκτός ΕΕ. Ρωτήστε τον δικηγόρο σας πώς θα επηρέαζε μια αλλαγή το συμβόλαιό σας.

Έλεγχοι πριν υπογράψετε

Πολεοδομική άδεια και άδεια οικοδομής

Ζητήστε την πολεοδομική άδεια και την άδεια οικοδομής, με αριθμούς και ημερομηνίες. Ένα σπίτι που πωλείται πριν εκδοθεί η άδεια οικοδομής έχει μεγαλύτερο κίνδυνο· οι ημερομηνίες των αδειών καθορίζουν επίσης ποιοι κανόνες ΦΠΑ ισχύουν. Ο δικηγόρος σας ελέγχει ότι τα σχέδια που σας δείχνουν αντιστοιχούν στα εγκεκριμένα.

Το ιστορικό του κατασκευαστή

Δείτε τι έχει ολοκληρώσει ο κατασκευαστής. Ρωτήστε ποια από τα προηγούμενα κτίριά του έχουν Πιστοποιητικό Τελικής Έγκρισης και χωριστούς τίτλους, και μιλήστε με όσους αγόρασαν εκεί. Ο δικηγόρος σας μπορεί να ερευνήσει την εταιρεία στον Έφορο Εταιρειών και να ελέγξει για δικαστικές υποθέσεις και επιβαρύνσεις.

Τίτλος και υποθήκη του κατασκευαστή

Το πιστοποιητικό έρευνας του Κτηματολογίου για το οικόπεδο δείχνει τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη, τυχόν υποθήκη και τα πωλητήρια που έχουν ήδη κατατεθεί. Αν το οικόπεδο είναι υποθηκευμένο, ζητήστε γραπτή δέσμευση της δανείστριας τράπεζας ότι θα αποδεσμεύσει τη μονάδα σας όταν πληρώσετε. Για συμβόλαια που υπογράφονται από τις 12 Δεκεμβρίου 2023, ο Νόμος 132(I)/2023 υποχρεώνει τον πωλητή να επισυνάπτει πρόσφατο πιστοποιητικό έρευνας και ορίζει πώς αποδεσμεύεται μια υποθηκευμένη μονάδα: με δήλωση Τύπου Α που προσυπογράφει η τράπεζα, η καταβολή του 95% της τιμής στον λογαριασμό που ορίζεται την υποχρεώνει να αποδεσμεύσει τη μονάδα σας. Δείτε τίτλοι ιδιοκτησίας στην Κύπρο.

Τραπεζική εγγύηση

Ο κυπριακός νόμος δεν υποχρεώνει τους κατασκευαστές να εγγυώνται τις πληρωμές των αγοραστών. Μια τραπεζική εγγύηση που καλύπτει την προκαταβολή και τις δόσεις ως την παράδοση είναι η ισχυρότερη προστασία που μπορείτε να ζητήσετε. Κάποιοι κατασκευαστές τη δίνουν, άλλοι όχι.

Κατάθεση του πωλητηρίου (Νόμος 81(I)/2011)

Ο περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος 81(I)/2011 είναι αυτός που προστατεύει τον αγοραστή επί σχεδίω πριν υπάρξει τίτλος. Μόλις το πωλητήριό σας κατατεθεί στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο:

• Η μονάδα δεν μπορεί να πωληθεί ή να επιβαρυνθεί σε κανέναν άλλο χωρίς τη συγκατάθεσή σας.
• Μπορείτε να ζητήσετε από το δικαστήριο να διατάξει τη μεταβίβαση σε εσάς αφού πληρώσετε· αυτό σημαίνει «ειδική εκτέλεση».
• Αν το οικόπεδο είναι υποθηκευμένο, μπορείτε να πληρώνετε τις δόσεις σας απευθείας στη δανείστρια τράπεζα, ώστε να αποδεσμεύσει τη μονάδα σας.
• Καταθέστε το εντός 6 μηνών από την υπογραφή. Κοστίζει 50 € και τα συμβόλαια που υπογράφονται από την 1η Ιανουαρίου 2026 δεν πληρώνουν πλέον χαρτόσημο.

Η κατάθεση δεν σας κάνει εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη. Ο τίτλος ακολουθεί την ολοκλήρωση, το Πιστοποιητικό Τελικής Έγκρισης και τον διαχωρισμό του κτιρίου σε μονάδες. Η διαδικασία περιγράφεται στο πώς αγοράζετε ακίνητο, βήμα βήμα.

Στάδια πληρωμής και escrow

Ένα συμβόλαιο επί σχεδίω ορίζει συνήθως προκαταβολή κράτησης, πληρωμή με την υπογραφή, δόσεις σε στάδια της κατασκευής όπως ο σκελετός, οι τοίχοι και τα τελειώματα, και το υπόλοιπο με την παράδοση. Τα στάδια και τα ποσά είναι διαπραγματεύσιμα.

• Συνδέστε κάθε πληρωμή με στάδιο που ελέγχεται, όχι με ημερομηνία. Μπορείτε να ζητήσετε ανεξάρτητος αρχιτέκτονας να επιβεβαιώνει κάθε στάδιο πριν πληρώσετε.
• Το escrow δεν απαιτείται από τον νόμο. Μπορείτε να συμφωνήσετε οι πληρωμές να πηγαίνουν σε λογαριασμό escrow ή στον λογαριασμό πελατών του δικηγόρου σας και να αποδεσμεύονται σε συγκεκριμένα ορόσημα.
• Κρατήστε μέρος της τιμής ως την παράδοση ή ως την έκδοση του τίτλου.
• Ορίστε καταληκτική ημερομηνία μετά την οποία μπορείτε να ακυρώσετε και να πάρετε πίσω ό,τι πληρώσατε, με τόκο.
• Πληρώστε με τραπεζικό έμβασμα από το εξωτερικό και κρατήστε κάθε απόδειξη. Μετρούν για τη μόνιμη άδεια διαμονής αν κάνετε αίτηση.

Πότε κρίνεται ο ΦΠΑ 5%

Ένα νέο σπίτι πληρώνει ΦΠΑ 19%, ή 5% στο μέρος που δικαιούται αν θα είναι η κύρια κατοικία σας: δείτε ΦΠΑ: 5% ή 19%. Στην αγορά επί σχεδίω μετρά ο χρόνος:

• Οι ημερομηνίες των αδειών καθορίζουν το καθεστώς. Σε έργα όπου η πολεοδομική άδεια ζητήθηκε μετά τις 31 Οκτωβρίου 2023 ισχύουν τα όρια των 130 m² και των 350.000 €. Παλαιότερα έργα μπορούσαν να χρησιμοποιήσουν τον προηγούμενο κανόνα των 200 m² αν η αίτηση έγινε εγκαίρως: η προθεσμία ήταν 15 Ιουνίου 2026 και παρατάθηκε ως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 για ορισμένες καθυστερήσεις που οφείλονται στις πολεοδομικές αρχές.
• Η αίτηση γίνεται στην πύλη Tax For All. Ο νόμος επιτρέπει τη δήλωση ως 12 μήνες αφού αποκτήσετε την κατοχή, αλλά κάντε την νωρίς: μέχρι να εγκριθεί ο συντελεστής, ο κατασκευαστής μπορεί να χρεώνει 19% σε κάθε δόση.
• Συμφωνήστε το στο συμβόλαιο. Γράψτε σε ποιον συντελεστή βασίζεται η τιμή, πώς τιμολογούνται οι δόσεις όσο εκκρεμεί η αίτηση και πώς επιστρέφεται η διαφορά.
• Υπολογίστε 10 χρόνια. Αν πουλήσετε, νοικιάσετε ή σταματήσετε να μένετε στο σπίτι μέσα σε 10 χρόνια, επιστρέφετε τη διαφορά για τα χρόνια που απομένουν.

Ανεξάρτητος δικηγόρος

Ο δικηγόρος σας πρέπει να εκπροσωπεί μόνο εσάς. Σε αγορά επί σχεδίω ελέγχει τις άδειες, το πιστοποιητικό έρευνας και την αποδέσμευση της τράπεζας, διαπραγματεύεται το πρόγραμμα πληρωμών, την εγγύηση και τις ρήτρες ποινής, καταθέτει το πωλητήριο, ζητά την άδεια που χρειάζονται οι αγοραστές εκτός ΕΕ και υποβάλλει την αίτηση ΦΠΑ. Τα νομικά έξοδα είναι μέρος του κόστους αγοράς ακινήτου.

Σπίτια της Oniro επί σχεδίω

Κάθε πωλητήριο της Oniro κατατίθεται στο Κτηματολόγιο μετά την υπογραφή, και δίνουμε στον δικηγόρο σας τους αριθμούς των αδειών και το πιστοποιητικό έρευνας του οικοπέδου πριν υπογράψετε. Στο Aegea Views η πολεοδομική άδεια ζητήθηκε πριν από την αλλαγή του Νοεμβρίου 2023, οπότε και τα δέκα διαμερίσματα δικαιούνται ΦΠΑ 5% ως κύρια κατοικία.