Τίτλοι ιδιοκτησίας στην Κύπρο: τι σας προστατεύει και πότε

Με λίγα λόγια

• Τίτλος ιδιοκτησίας είναι το πιστοποιητικό του Κτηματολογίου ότι το ακίνητο είναι εγγεγραμμένο στο όνομά σας.
• Καταθέστε το πωλητήριο στο Κτηματολόγιο εντός 6 μηνών από την υπογραφή. Κοστίζει 50 € και εμποδίζει τον πωλητή να πουλήσει ή να υποθηκεύσει το ακίνητο σε άλλον.
• Σε νέο διαμέρισμα ο τίτλος ακολουθεί την ολοκλήρωση: το κτίριο χρειάζεται Πιστοποιητικό Τελικής Έγκρισης και μετά χωριστούς τίτλους για κάθε μονάδα.
• Σε μεταπώληση με τίτλο η ιδιοκτησία μεταβιβάζεται απευθείας στο Κτηματολόγιο.

Τι είναι ο τίτλος ιδιοκτησίας

Το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας καταγράφει ποιος κατέχει κάθε τεμάχιο και κτίριο στην Κύπρο. Ο τίτλος είναι το πιστοποιητικό εγγραφής του για ένα ακίνητο. Σε οικόπεδο με σπίτι ο τίτλος καλύπτει τη γη· σε πολυκατοικία κάθε διαμέρισμα παίρνει δικό του τίτλο μόνο αφού το κτίριο διαχωριστεί σε μονάδες στο μητρώο.

Για τον διαχωρισμό ο κατασκευαστής χρειάζεται πρώτα το Πιστοποιητικό Τελικής Έγκρισης από την οικοδομική αρχή, ότι το κτίριο συμφωνεί με τις άδειές του. Στη συνέχεια το Κτηματολόγιο κάνει την καταμέτρηση και εκδίδει χωριστό τίτλο για κάθε μονάδα.

Η κατάθεση του πωλητηρίου

Μέχρι να εκδοθεί ο τίτλος σας, σας προστατεύει ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος 81(Ι)/2011. Ενεργοποιείται όταν το πωλητήριο κατατεθεί στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο:

• Προθεσμία: εντός 6 μηνών από την υπογραφή. Μετά χρειάζεται δικαστικό διάταγμα, και τα τέλη μεταβίβασης αυξάνονται αργότερα κατά 10%.
• Κόστος: 50 €. Τα συμβόλαια που υπογράφονται από 1η Ιανουαρίου 2026 δεν χρειάζονται πια χαρτοσήμανση, αφού το χαρτόσημο καταργήθηκε.
• Αποτέλεσμα: το Κτηματολόγιο δεν δέχεται μεταγενέστερο συμβόλαιο για την ίδια μονάδα, το ακίνητο δεν μπορεί να πωληθεί ή να επιβαρυνθεί χωρίς τη συγκατάθεσή σας, και μπορείτε να ζητήσετε δικαστικά τη μεταβίβαση σε εσάς.
• Αν η γη του κατασκευαστή είναι υποθηκευμένη, μπορείτε να πληρώνετε τις δόσεις για τη μονάδα σας απευθείας στην τράπεζα ώστε να την αποδεσμεύσει.
• Μπορείτε να εκχωρήσετε το συμβόλαιο σε δικό σας αγοραστή χωρίς τη συγκατάθεση του πωλητή.

Η κατάθεση δεν σας κάνει εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη και δεν αποδεσμεύει από μόνη της την υποθήκη του κατασκευαστή. Για συμβόλαια από τις 12 Δεκεμβρίου 2023, ο Ν. 132(Ι)/2023 υποχρεώνει επίσης τον πωλητή να επισυνάπτει πρόσφατο πιστοποιητικό έρευνας του Κτηματολογίου, ορίζει πώς αποδεσμεύεται υποθηκευμένη μονάδα και επιτρέπει στο Κτηματολόγιο να επιβάλλει πρόστιμα σε πωλητές και τράπεζες που τον παραβιάζουν.

Γιατί αργούν οι τίτλοι

• Το κτίριο διαφέρει από τις άδειες, οπότε το Πιστοποιητικό Τελικής Έγκρισης καθυστερεί μέχρι να διορθωθεί.
• Η υποθήκη του κατασκευαστή στο τεμάχιο δεν έχει αποδεσμευτεί για τη μονάδα σας.
• Η επεξεργασία στο Κτηματολόγιο και στην οικοδομική αρχή, αφού αιτηθεί ο κατασκευαστής.

Παλαιότερες αποτυχίες άφησαν πολλούς αγοραστές να περιμένουν χρόνια: τους «εγκλωβισμένους αγοραστές». Ο νόμος του 2015 που τους επέτρεπε να πάρουν τίτλους χωρίς τον κατασκευαστή κρίθηκε σε μεγάλο βαθμό αντισυνταγματικός από το Ανώτατο Δικαστήριο τον Ιούνιο 2024. Ο αντικαταστάτης του, ο Ν. 110(Ι)/2025 του Ιουλίου 2025, καλύπτει συμβόλαια κατατεθειμένα έως το τέλος του 2014 και δίνει στην τράπεζα διαδικασία συγκατάθεσης ή στον αγοραστή οδό μέσω δικαστηρίου. Τον Ιούνιο 2026 ο Υπουργός Εσωτερικών ανέφερε περίπου 9.500 αιτήσεις με τον παλιό νόμο και περίπου 15.000 ακόμη αγοραστές εγκλωβισμένους λόγω πολεοδομικών παραβάσεων.

Δεν υπάρχει επίσημος τυπικός χρόνος για κτίριο που ολοκληρώνεται σήμερα. Ρωτήστε απευθείας τον κατασκευαστή: τηρήθηκε η άδεια, υπάρχει υποθήκη στο τεμάχιο, και πότε θα αιτηθεί το Πιστοποιητικό Τελικής Έγκρισης.

Νέο ή μεταπώληση

Τα τέλη μεταβίβασης είναι 3% έως 85.000 €, 5% έως 170.000 € και 8% πάνω από αυτά, μειωμένα στο μισό, και δεν καταβάλλονται όταν πληρώθηκε ΦΠΑ: δείτε το κόστος αγοράς ακινήτου στην Κύπρο.

Τι πρέπει να ελέγξει ο δικηγόρος σας

• Πιστοποιητικό έρευνας του Κτηματολογίου για το τεμάχιο ή τη μονάδα: ιδιοκτήτης, υποθήκες, επιβαρύνσεις, άλλα κατατεθειμένα συμβόλαια.
• Τις πολεοδομικές και οικοδομικές άδειες και αν το κτίριο τις τηρεί.
• Αν έχει εκδοθεί Πιστοποιητικό Τελικής Έγκρισης, ή πότε θα ζητηθεί.
• Σε υποθηκευμένο τεμάχιο, τη δέσμευση αποδέσμευσης της τράπεζας για τη μονάδα σας (ο Ν. 132(Ι)/2023 ορίζει τα έντυπα).
• Σε μεταπώληση, την εξόφληση δημοτικών τελών, αποχετευτικών και νερού του πωλητή, και τη φορολογική ενημερότητα που ζητά το Κτηματολόγιο για τη μεταβίβαση.
• Αν είστε εκτός ΕΕ, την άδεια απόκτησης ακινήτου από την Επαρχιακή Διοίκηση. Μέχρι να δοθεί, το συμβόλαιο δεν σας δίνει δικαίωμα ιδιοκτησίας.

Τον Σεπτέμβριο 2026 η κυβέρνηση κατέθεσε στη Βουλή νομοσχέδια για περιορισμό αγορών από πολίτες εκτός ΕΕ, με όρια εμβαδού και τοποθεσίας και ελάχιστη περίοδο κατοχής. Είναι προτάσεις και δεν έχουν αναδρομική ισχύ· ρωτήστε τον δικηγόρο σας πού βρίσκονται όταν αγοράσετε.

Οι κατοικίες Oniro και οι τίτλοι

Κάθε πωλητήριο στο Aegea Views κατατίθεται στο Κτηματολόγιο μετά την υπογραφή. Ζητήστε μας τους αριθμούς της πολεοδομικής και της οικοδομικής άδειας και το πιστοποιητικό έρευνας του τεμαχίου: ο δικηγόρος σας μπορεί να τα ελέγξει πριν υπογράψετε.