ΦΠΑ σε ακίνητα στην Κύπρο: 5% ή 19%

Με λίγα λόγια

• 19% είναι ο κανονικός συντελεστής σε νέα κατοικία από κατασκευαστή.
• 5% ισχύει για τα πρώτα 130 m² και τα πρώτα 350.000 € κατοικίας που θα είναι η κύρια κατοικία σας, εφόσον όλη η κατοικία δεν ξεπερνά τα 190 m² και τα 475.000 €.
• Χωρίς ΦΠΑ η μεταπώληση κατοικίας που έχει ήδη χρησιμοποιηθεί. Αντί για ΦΠΑ πληρώνονται τέλη μεταβίβασης: δείτε το κόστος αγοράς ακινήτου στην Κύπρο.

Ποιος δικαιούται ΦΠΑ 5%

Ο μειωμένος συντελεστής περιορίστηκε με τον Ν. 42(Ι)/2023, σε ισχύ από 16 Ιουνίου 2023. Για κατοικία με αίτηση πολεοδομικής άδειας μετά τις 31 Οκτωβρίου 2023 πρέπει να ισχύουν όλα τα εξής:

• Είστε φυσικό πρόσωπο και αγοράζετε ή χτίζετε την κατοικία ως κύρια και μόνιμη κατοικία σας στην Κύπρο. Μπορούν να υποβάλουν αίτηση Κύπριοι, πολίτες της ΕΕ και πολίτες τρίτων χωρών.
• Το οικοδομήσιμο εμβαδόν δεν ξεπερνά τα 190 m² και η συνολική αξία τα 475.000 €. Αν ξεπεραστεί οποιοδήποτε όριο, όλη η τιμή φορολογείται με 19%.
• Εντός των ορίων, το 5% καλύπτει τα πρώτα 130 m² και τα πρώτα 350.000 €.
• Μένετε εκεί 10 χρόνια. Αν σταματήσετε νωρίτερα (πώληση, ενοικίαση ή νέα χρήση του συντελεστή για άλλη κατοικία), ενημερώνετε τον Έφορο Φορολογίας εντός 30 ημερών και καταβάλλετε τη διαφορά μεταξύ 5% και 19% για τα υπόλοιπα χρόνια.
• Η αίτηση γίνεται μέσω της πύλης Tax For All (TFA) του Τμήματος Φορολογίας, του μόνου τρόπου από τις 27 Μαΐου 2024. Χρειάζεστε πρώτα Αριθμό Φορολογικής Ταυτότητας.

Δύο ομάδες έχουν μεγαλύτερα περιθώρια: αγοραστής με αναπηρία δικαιούται 5% στα πρώτα 190 m², και σε οικογένειες με περισσότερα από τρία παιδιά τα όρια εμβαδού αυξάνονται κατά 15 m² για κάθε επιπλέον παιδί. Δεύτερη κατοικία, εξοχικό και κατοικία για ενοικίαση πληρώνουν 19%.

Πώς υπολογίζεται ο διαχωρισμός 5% και 19%

Ελέγξτε πρώτα τα δύο ανώτατα όρια: πάνω από 190 m² ή πάνω από 475.000 € σημαίνει 19% σε όλα. Κάτω από αυτά, με 5% φορολογούνται τα πρώτα 350.000 € της τιμής, μειωμένα κατά τον λόγο 130 προς το εμβαδόν όταν η κατοικία ξεπερνά τα 130 m². Το υπόλοιπο φορολογείται με 19%.

Μεταπώληση και ο κανόνας των 18 μηνών (από 1η Σεπτεμβρίου 2026)

Ο ΦΠΑ επιβάλλεται στην πρώτη παράδοση νέου κτιρίου. Δύο Κανονιστικές Διοικητικές Πράξεις της 27ης Φεβρουαρίου 2026 (Κ.Δ.Π. 102/2026 και 103/2026) άλλαξαν τι θεωρείται νέο, από την 1η Σεπτεμβρίου 2026:

• Ένα κτίριο παραμένει νέο μέχρι να έχει συστηματική χρήση τουλάχιστον 18 μηνών: να το κατοικήσει ο ιδιοκτήτης, να ενοικιαστεί ή να χρησιμοποιηθεί αλλιώς.
• Το παλιό όριο των πέντε ετών καταργήθηκε. Μια κατοικία που μένει άδεια μπορεί να θεωρείται νέα για ΦΠΑ επ' αόριστον, οπότε ο κατασκευαστής που πουλά αχρησιμοποίητη μονάδα χρόνια μετά την ολοκλήρωση εξακολουθεί να χρεώνει ΦΠΑ.
• Μετά την πρώτη εγκατάσταση, η πώληση είναι εκτός ΦΠΑ και ο αγοραστής πληρώνει τέλη μεταβίβασης.

Οι ίδιες πράξεις επιτρέπουν σε κατοικία που πωλείται πριν από τους 18 μήνες να δικαιούται ακόμη 5%, αν ο αγοραστής πληροί τις υπόλοιπες προϋποθέσεις.

Παλαιότερα έργα: ο μεταβατικός κανόνας των 200 m²

Έργα με αίτηση ή έκδοση πολεοδομικής άδειας έως τις 31 Οκτωβρίου 2023 μπορούσαν να εφαρμόσουν τον παλιό κανόνα: 5% στα πρώτα 200 m² χωρίς όριο αξίας. Ο Ν. 109(Ι)/2026 όρισε προθεσμία για τις σχετικές δηλώσεις τις 15 Ιουνίου 2026 και επιτρέπει στον Έφορο να εξετάζει εκπρόθεσμες περιπτώσεις έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, όταν η καθυστέρηση οφείλεται στις πολεοδομικές αρχές. Αν αγοράζετε σε παλαιότερο έργο, ζητήστε από τον κατασκευαστή τις ημερομηνίες πολεοδομικής άδειας και άδειας οικοδομής πριν υπογράψετε.

Οι κατοικίες της Oniro και το 5%

Και τα δέκα διαμερίσματα του Aegea Views στον Άγιο Αθανάσιο Λεμεσού δικαιούνται τον μειωμένο συντελεστή 5% όταν αγοράζονται ως κύρια κατοικία, υπό τις παραπάνω νόμιμες προϋποθέσεις. Η αίτηση για την πολεοδομική άδεια του έργου υποβλήθηκε πριν από τις 31 Οκτωβρίου 2023, οπότε ισχύει ο προηγούμενος κανόνας: 5% στα πρώτα 200 m² κύριας κατοικίας, χωρίς όριο τιμής. Η σελίδα κάθε διαμερίσματος δείχνει την τιμή σε αυτή τη βάση.